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2009.10.09 金曜日: 本日は、長期優良住宅に関する４回目、
長期優良住宅にするメリットは本当にあるのかないのか？
を書いてみます。

まず、長期優良住宅がこれだけ騒がれているのは、一般の人から見て、長持ちする家だ、というよりむしろ、その減税政策にあるのではと思います。

やっぱり、「お得ですよ」と言われて気にならない人は居ません。

では、そのお得、つまり減税効果はどのくらいなのかを、具体的な数字も見ながら考えてみましょう。

まず、長期優良住宅にすることによって、下記のような有利な点があります。

１．【住宅ローン減税の上限がアップ】
制度が始まった本年より、平成25年内に住み始める場合、住宅ローンの年末残高に対する、所得税の控除額が増えます。

具体的には、財務省のHPで見てみると、

左が一般、右が長期優良住宅の場合の住宅ローン控除額です。

景気対策も兼ねているので、早く住み始める程控除額も大きいのが分かります。
これは過去の住宅ローン減税と同じですが、控除額は今回の長期優良住宅型は最高額になっています。

ただし、所得税は、扶養家族が多いとかなり少なくなりますので、住宅ローンの控除額の限度額が大きくても、実際に所得税を払っている分が少なければ、その控除分、つまり減税分を享受できません。

払った所得税から、住宅ローンの残高に応じて戻りがあるのですから、そもそも所得税をその分払っていなければ、控除（戻り）も無いわけです。

そこで、昨年より、この所得税から減免しきれなかった分に関しては、住民税から9万７千500円を上限に、引くことが出来るようになっています。

さらに、平成23年中に入居すると、投資減税型の特別控除として、長期優良住宅に対応するための性能アップ費として、坪当たり約1万1千円が、その年の所得税から控除されます。

２．【不動産取得税の控除額アップ】
平成22年3月31日までに入居すると、標準課税からの控除額が通常1200万円→長期優良1300万円にアップします。

例えば、建物の費用が3000万円とすると、
目安として、固定資産税の評価額は60%くらいで、3000万円×0.6で1800万円。
また税率は3%ですから、

通常なら、これから1200万円が控除され、600万円の3％が不動産取得税となり、18万円となります。

長期優良住宅の場合は、1300万円控除された500万円の3%で、15万円となる、
ということです。

３．【登録免許税の引き下げ】
上記の不動産取得税の減税と同様、平成22年3月31日までに入居すると、
建物の保存登記（誰の持ち物であると所有権を登記簿に明記）の評価額に対する税額が、0.15％から、長期優良住宅の場合は0.1％に減免されます。

関係する人は少ないですが、所有権移転登記に対する税額も0.3％から、長期優良住宅の場合は0.1％に減免されます。

４．【固定資産税の減額期間の延長】
上記、２，３同様、平成22年3月31日までに入居すると、
固定資産税は、同上で評価額で計算し、評価額の1.4％が税金となりますが、住宅は当初の３年間は、固定資産額が1/2に減免されるのをご存じの方は多いのではないでしょうか？

これが長期優良住宅の場合は、５年間、1/2に減免されます。

と、これらが税金面でのメリットとなります。

「何となく多そう！」

と単純に思っては、住宅営業マンの思うツボですよ（笑）。

これらはほとんどが、税金の減免措置なので、逆に言うと、
沢山税金を払っている人ほど、
また、
住宅ローンと沢山組んでいる人ほど、
控除、
つまり戻ってくる額が大きいと言うことです。

具体的に、仮名のＡ，Ｂ，Ｃさん三人の場合で、上記の数字を検討してみましょう。
固定資産税評価額は目安ですし、あくまで私の個人作成なので数字はそんなに正確ではありませんので目安と考えて下さい。

また、固定資産税の計算はかなり複雑ですので、長期と差が出る5年間に限定しての建物の予想税額（かなり丼勘定）です。

表をクリックすると拡大します。

こうして表を見ると、高額納税者でない限り、金額のみを見ると、そのメリットを享受できていないことが分かります。

ただし、何度も恐縮ですが、この表はあくまでも私の試算であり、細かい数字はあまりあてにしないで下さい。
また、年収が低いＡさんの方が、収入の増加が見込めますが、計算が複雑になるので、住宅ローン減税がある10年間は、収入が変わらないとしています。

また、次回デメリットで詳しくふれますが、長期優良住宅にするコストを100～150万見ています。

このうち、構造計算や性能評価などの書類関係で約50万、残りが純粋に性能アップ分と見ています。

当然この費用で、断熱性や家の耐久性が変わりますので、この掛けた費用がまるっきり損というわけではありませんが、計算上、これを単純なコストアップ＝損としています。

当然もとの性能が悪い家は、もっとコストアップになりますし、もとの性能が高い家の場合は、そもそもの長期の水準と同じか越えていることもあるわけで、その場合は書類関係しか増えないと言うことになります。

恐ろしく長くなってしまいました。
次回、このメリットの真偽と共にデメリットを考えてみます。

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