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2012.05.31 木曜日: 家を建てるには土地が必要です。

土地購入費　＋　住宅建築費　＝　家の予算（ローン）

というのが一般的ですが、家より土地の方が先なので、気に入った土地を求めるばかり、家の方には予算が無い、何て事がない様に、まずは家の予算を決め、残りで買える土地はどこ？という方が正しいと思います。

住めば都。
車があるんですから、ちょっと離れれば日当たりも広さも良い土地が手に入りますから、周囲の利便性を最重要視する必要はないのでは…。

さて、それはさておき、気に入った土地があるとしましょう。
でも、いざ建築となったら、
・擁壁工事
・駐車場のための切り土や盛り土
・その残土の処理
・その地特有のルールがあってフェンス工事が必要だったり
・給排水配管等々…
予想外の費用がかかったりすることも多々あります。

出来ればお願いする（したい）建設会社にも、その土地を見てもらって、工事前に発生しうる費用を簡易的に見積もりしてもらうのがベストです。

そして、これ、一番大事！

『地盤調査』

予想外、予定外、想定外、寝耳に水、見込み違い、思わぬ出費、思いがけない展開、予期せぬ結末、波乱の幕開け、不測の事態、仰天驚愕…。

地盤補強に費用がかかると、これはもう本当に大変なことになります。

ですから、ここは不動産屋さんに、正直にお願いしてみるべきです。
「この土地の購入を前向きに検討しますので、こちらの費用で地盤を調べさせて下さい」
というように。

もちろん、中古住宅の場合だったり、アスファルト舗装をしてあったり、いつも簡単に調べられるとはかぎりません。
でも、調べられるなら、調べるべきです。

こちらはちょうどそんな土地。
お客様からご相談を受けたので、地盤調査をお勧めしました。
見た目はとても綺麗。
壁の工事もしっかりしています。

ミニ分譲地で、他の土地を見ると、ビニール紐（手前の白いの）の複数のマーキングが。
これは、鋼管杭による地盤改良工事の工事前の場所決めの目印です。
お隣が地盤改良をするんですから、やはり気になりますね。

そこで、こちらが地盤調査風景。
ＳＳ（スウェーデンサウンディング）という試験です。
お客様からお願いし、不動産屋さんも、調査を認めてくれました。

もしここに家を建てるなら、この辺りにこれくらいの大きさになるだろう、というのを予測し、それをもとに調査箇所を指示して調査してもらいました。

結果、やはり２ｍ以浅に軟弱層があり、地盤補強が必要でした。
今後、お客様は、この地盤改良費があるのを踏まえて、この土地を購入するかどうかを判断します。

これは蛇足ですが、本来、不動産の様な高額の物件を売る際、販売者側はこの程度の調査はしてから販売すべきだと思います。
不動産屋も同じで、ただの仲介だけで３％もの手数料を取るのですから、この数万円程度の調査は、してからその情報を重要事項説明書に明記するべきだと思いますが、業界のルールはあくまで現況売買、起こった問題は責任は取らないことになっています。

二時間もあれば終わる調査です。
調査跡だって、ご覧の通りです。
アリさんのお仕事ほどの跡しか残りません。

業界としてこういうの出来ないと、いつまで経っても不動産屋は山師まがい、やくざまがい、というイメージから脱却出来ないでしょう。

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